Modelreglement Kleine VvE's 2021 uitgelegd

Sinds 2021 bestaat er een modelreglement dat speciaal is geschreven voor kleine Verenigingen van Eigenaars: het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten Kleine Vereniging van Eigenaars 2021. Het is korter, eenvoudiger geformuleerd en praktischer dan de grote modelreglementen, en het bevat een paar regelingen die nergens anders voorkomen. In dit artikel lees je wat erin staat, voor wie het geldt en waarin het verschilt van de modelreglementen 1992, 2006 en 2017.

Voor wie geldt dit reglement?

Eerst het belangrijkste: een modelreglement geldt alleen voor jouw VvE als de akte van splitsing ernaar verwijst. Het MR Kleine VvE's 2021 is bedoeld voor nieuwe splitsingen van kleine gebouwen, denk aan een gesplitst herenhuis met twee tot vier appartementen. Is jouw gebouw vóór 2021 gesplitst, dan val je vrijwel zeker onder een ouder reglement (1992, 2006 of 2017), ook als je VvE klein is. Weet je niet welk reglement van toepassing is? Kijk in je akte van splitsing of vraag deze op bij het Kadaster.

Het reglement is bewust compact gehouden: 38 artikelen in begrijpelijke taal, tegenover 69 vaak technisch geformuleerde artikelen in het MR 2017. De aanname daarachter: een kleine VvE heeft geen professionele beheerder, dus de eigenaars moeten het reglement zélf kunnen lezen en toepassen.

De belangrijkste regels op een rij

Iedereen is bestuurder, tenzij je anders afspreekt. Alle appartementseigenaars zijn automatisch samen het bestuur, tenzij de vergadering anders besluit. Dat past bij de praktijk van een klein gebouw, waar "het bestuur" en "de eigenaars" dezelfde mensen zijn. Het betekent wél dat iedere eigenaar de bestuurstaken en -aansprakelijkheden deelt, inclusief de inschrijvingsplicht in het Handelsregister.

Iedere eigenaar kan een vergadering bijeenroepen. Naast de verplichte jaarvergadering (binnen zes maanden na afloop van het boekjaar, waarin de jaarrekening wordt goedgekeurd en décharge wordt verleend) wordt vergaderd zo vaak als het bestuur óf een van de eigenaars dat nodig acht. Je hoeft dus geen handtekeningen te verzamelen of percentages te halen, zoals bij de grote reglementen.

Oproeping: vijftien dagen, agenda erbij. De oproepingstermijn is ten minste vijftien dagen, waarbij de dag van oproeping en de dag van de vergadering niet meetellen. Oproepen mag per e-mail. Iedere eigenaar kan tot zeven dagen vóór de vergadering onderwerpen op de agenda laten plaatsen.

Geen quorum. Er geldt geen minimale opkomst om geldige besluiten te nemen: besluiten worden genomen met gewone meerderheid van de uitgebrachte stemmen. De omslachtige tweede-vergadering-procedure uit de oudere reglementen bestaat hier niet.

Digitaal vergaderen is al geregeld. Het bestuur kan bepalen dat de vergadering volledig digitaal plaatsvindt, mits de vergadering online voor de leden te volgen is en leden tot 72 uur van tevoren schriftelijk of elektronisch vragen kunnen stellen over de agendapunten. Ook stemmen via een elektronisch communicatiemiddel is toegestaan, zolang deelnemers identificeerbaar zijn en aan de beraadslaging kunnen deelnemen. Daarmee liep dit reglement vooruit op de Wet digitale algemene vergadering, die in 2026 door beide Kamers is aangenomen.

Notulen: vaststellen in dezelfde vergadering, versturen binnen twee weken. De notulen worden nog tijdens de vergadering vastgesteld en door de aanwezigen ondertekend, en binnen twee weken aan iedere eigenaar toegezonden. Dat is strakker dan de grote reglementen. Verstandig ook, want de termijn om een besluit bij de kantonrechter aan te vechten (één maand, artikel 5:130 BW) begint te lopen zodra een eigenaar van het besluit kennis heeft kunnen nemen.

Besluiten zonder vergadering kan ook. Een voorstel waarmee álle stemgerechtigden schriftelijk, per e-mail of via het gekozen elektronische middel instemmen, geldt als vergaderbesluit. Voor een VvE met twee of drie eigenaars is dit vaak de snelste route voor kleine beslissingen. Leg de instemming wel altijd vast.

De unieke regeling: wat als de stemmen staken?

Dit is de bepaling die het MR Kleine VvE's 2021 echt onderscheidt. In een gebouw met twee of vier appartementen en een gelijke stemverdeling kan een 50/50-patstelling ontstaan waar je zonder hulp nooit uitkomt: over de kleur van het schilderwerk, een dakreparatie of de hoogte van de bijdrage.

Het reglement lost dit op met een bindend-adviesregeling. Staken de stemmen, dan kan iedere eigenaar verlangen dat advies wordt ingewonnen bij de beheerder (als die er is) of bij een onafhankelijke deskundige die de eigenaars samen benoemen. Komen ze er binnen twee weken niet uit wie dat wordt, dan benoemt de kantonrechter de deskundige op verzoek van de meest gerede partij. De deskundige hoort de eigenaars, weegt in de eerste plaats het belang van de gemeenschap en de vereniging, en zijn beslissing geldt als besluit van de vergadering. Eigenaars zijn verplicht mee te werken: wie de deskundige toegang of inzage weigert, riskeert een boete van € 5.000.

Zo blijft een kleine VvE ook bij blijvende onenigheid besluitvaardig, zonder gang naar de rechter over het geschil zelf.

Wat verder opvalt

Het reglement bevat nog een paar bewuste vereenvoudigingen ten opzichte van de grote reglementen. Ondersplitsing is verboden; bij een klein gebouw is daar geen behoefte aan en het voorkomt bestuurlijke complexiteit. De verdeling gemeenschappelijk/privé werkt met een korte hoofdregel: de akte bepaalt wat gemeenschappelijk is, en zaken die uitsluitend één privégedeelte dienen (zoals eigen leidingen vanaf de meterkast en de eigen cv-installatie) zijn privé. Voor geschillen wijst het reglement de weg naar arbitrage, bindend advies of mediation, in plaats van direct procederen. En de bekende basisverplichtingen gelden onverkort: reservefonds op een aparte bankrekening, opstal- en aansprakelijkheidsverzekering, jaarlijkse begroting en maandelijkse voorschotbijdragen.

Verschillen met MR 1992, 2006 en 2017 in het kort

Waar de grote reglementen uitgaan van een VvE met een professionele beheerder, gescheiden organen en formele procedures, gaat het MR Kleine VvE's 2021 uit van eigenaars die het samen doen. De belangrijkste verschillen: geen quorum en geen tweede-vergadering-procedure (MR 1992/2006 kennen een quorum; MR 2017 een aanwezigheidseis voor zware besluiten), geen 10%-drempel voor het bijeenroepen van een vergadering, geen aparte voorzitter van de vergadering, alle eigenaars als bestuurder tenzij anders besloten, digitaal vergaderen expliciet geregeld, en de bindend-adviesregeling bij staking van stemmen. De oproepingstermijn van vijftien dagen en de tweewekentermijn voor notulen zijn juist gelijk aan MR 2017.

Veelgestelde vragen

Mijn VvE heeft maar drie appartementen. Geldt dit reglement dan automatisch? Nee. Het reglement geldt alleen als jouw akte van splitsing ernaar verwijst. De grootte van je VvE bepaalt niet welk reglement van toepassing is; de akte doet dat.

Kunnen we overstappen naar het MR Kleine VvE's 2021? Dat kan alleen door de akte van splitsing te wijzigen, via de notaris en met de vereiste meerderheid (in beginsel alle eigenaars, of vier vijfde met medewerking van het bestuur). Voor een kleine VvE waar iedereen het eens is, is dat praktisch haalbaar, maar het kost notariskosten. Weeg af of de voordelen dat waard zijn; vaak kun je knelpunten ook oplossen met goede afspraken binnen je huidige reglement.

Moet een kleine VvE ook een reservefonds hebben? Ja. De wettelijke reservefondsplicht (artikel 5:126 BW) geldt voor iedere VvE, hoe klein ook, en het reglement schrijft voor dat het fonds op een afzonderlijke betaal- of spaarrekening op naam van de VvE staat.

Wij vergaderen nooit formeel, we spreken gewoon af in de gang. Mag dat? Deels. Besluiten zijn pas rechtsgeldig als ze in een correct bijeengeroepen vergadering zijn genomen, of als álle stemgerechtigden schriftelijk of per e-mail met een voorstel hebben ingestemd. Dat laatste is voor een kleine VvE de praktische route: zet de afspraak uit de gang daarna even op de mail en laat iedereen akkoord geven.

Ook met een klein gebouw heb je een echte VvE, met echte verplichtingen: jaarvergadering, jaarrekening, reservefonds, verzekeringen en rechtsgeldige besluitvorming. Rumi, de assistent voor zelfbeherende VvE's, kent jouw reglement en helpt je met oproepingen, agenda's, notulen en de jaarrekening, zodat het formele deel geregeld is en jullie het alleen nog eens hoeven te worden.

Dit artikel is een praktische handleiding en geen juridisch advies. Raadpleeg bij twijfel je akte van splitsing of een jurist.